מס שבח והיטל השבחה, הינם שני סוגי תשלומים שונים בתכלית זה מזה.

אבל, כיוון והשמות שלהם דומים, לעיתים קרובות ישנו בלבול אצל אנשים בין השניים.

במאמר זה, ננסה לעשות קצת סדר בדברים.

מס שבח

מס זה נגבה על ידי רשויות המס.

המס משולם בגין השבח (כלומר הרווח) שהיה לאדם על נכס.

באופן עקרוני, מחשבים את הרווח על ידי הפחתת מחיר הרכישה והוצאות נלוות שונות (עו"ד, מס רכישה, דמי תיווך, עלויות השבחת הנכס וכיוצ"ב) ממחיר המכירה, כאשר נלקח בחשבון גם תיאום מדדי.

ככלל, מס שבח הינו בשיעור של 25% מהשבח.

לא תמיד ישולם מס שבח, גם במקרה שהיה שבח (רווח) למוכר הנכס, שכן ישנם מקרים בהם מוכר הנכס זכאי לפטור.

שני הפטורים הקיימים כיום, הם פטור במכירת דירת מגורים מזכה ופטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה.

על מנת ליהנות מהפטורים הללו, על המוכר לעמוד בתנאי הוראות החוק.

בנוסף, ייתכן וגם אם חייב המוכר במס שבח, מס השבח שישולם יהיה נמוך יותר, תוך ניצול הוראות שונות בחוק מיסוי מקרקעין ותקנותיו.

על מנת לבחון את החבות הסופית במס השבח, יש לבדוק כל מקרה לגופו.

 

היטל השבחה

היטל השבחה, מוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית.

היטל ההשבחה מוטל שעה ששינוי התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה הנכס, גרמה לעלייה בערך הנכס.

למשל, שינוי תב"ע המאפשר לדירות ישנות באזור מסויים להרחיב את דירתם על ידי הוספת חדר.

עצם השינוי בתב"ע, גרם לעליית ערך הנכס שכן עכשיו מדובר בנכס אשר יש אפשרות להגדילו.

ככלל, גובה היטל ההשבחה עומד על סך של 50% מעליית ערך הדירה עקב שינוי התב"ע.

לצורך הדוגמה: דירה אשר שוויה היה 800,000 ₪ וכתוצאה מהאפשרות להרחיבה היא שווה 1,000,000 ₪, הרי ששינוי התב"ע גרם לעליית ערך הדירה ב- 200,000 ₪ ועל כן היטל ההשבחה שיוטל הינו בגובה של 100,000 ₪.

היטל ההשבחה משולם במועד בו אדם מבקש לממש את התב"ע (בדוגמה שלנו, מבקש לקבל היתר בניה לביצוע הרחבת הדירה), או במקרה בו אדם מוכר את הדירה.

יודגש, במקרה של מכירת הדירה, ישנה חובה לשלם את היטל ההשבחה, לצורך קבלת אישור להעברת הזכויות בדירה/בית, גם אם המוכר לא ניצל את זכותו על פי התב"ע שאושרה ולעיתים אפילו לא ידע עליה!